市场不太理性，别被「沸腾的法拍房」带节奏 | 楼先生问答NO.567
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
为什么说市场不太理性？
我注意到一个事：青山湖科技城的一个TOD项目，最近一次摇号，160套房源，登记数量447组，中签率35.79%。
而南部新城的九章赋和湘湖悦章，前者产品很优秀，后者价格是板块门槛，中签率分别是42.74%和61.9%。
要知道，临安区是不用摇号的板块，即便是青山科技城，也基本是随到随买。很多人都可能没想到有这一天：不限购的青山湖科技，摇号中签率比限购的南部新城要低。
这又说明什么？说明不限购的临安区，吸引了没房票的投资客在建仓杭州，这些投资客来自浙江，也来自全国。而青山科技城是接轨杭州的桥头堡，是杭州楼市的温度计。
另一个事情则是沸腾的法拍房。尤其9月以来，杭州法拍房真的是惊爆眼球，从金麟府、翡翠海岸、银杏汇，以及这几天被热议的碧玺，只有一句话可以形容：杭州法拍房没有天花板！
杭州法拍房现象的背后：一，杭州买入等级不断提升，“大家一起买入杭州”，很有可能成为全国投资客今明两年最重要的一条战略。二，法拍房不用房票，对于不缺钱的外地富人来说，太有吸引力了。三，我们不知道的门道，也会促使出现极其非理性的价格。
但对于绝大多数的普通购房者，千万别被带了节奏。这是有钱人的游戏，跟你们没关系。现在的法拍房跟以前的法拍房已经完全不同，彻底脱离了市场规律。当然也不要酸溜溜地说：就等着站岗吧。不好意思，富人不怕站岗，富人也站得起岗。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300-600W、合能桃源项目、投资/保值
@萱妈
你好，家住申花，文三路天苑花园有一套房，还有一张房票，想保值投资，是卖掉天苑摇五六百万楼盘还是不卖天苑，摇300万楼盘？有房家庭摇号难，或者买城北运河附近300万左右二手房？
楼先生：老房子卖掉也可以，不用舍不得。现在二手房市场上的形势，就是新的、好的二手房很贵，或者明星板块的二手房很吃香，比如奥体、未来科技城。其它的大多数二手房，短期内不会有什么太大期待。当然，不管什么的房子，抗击通货膨胀还是在的，看看现在物价上涨和货币超发量。
对你来说，现在马上就可以去摇那些三百来万的限价新房，根本犯不着选择二手房。这两个月，杭州政府在强行分流，很多楼盘的中签率都往上升，比以前好摇多了。比如北秀观云、合能桃源项目、沁语晓庭、春和云境等等，这些楼盘保值投资，都是很有希望的。
如果这些楼盘都买不好，同步老房子也可以卖掉，要是顺利卖掉了，资金归拢起来，就可以扩大选择范围，五六百万的楼盘，江南岸一带比如奥体、亚运村、市北、城东，有一堆楼盘可以挑。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
300W内、30周岁内单身、彩虹天空之城
@羽泉
想问下：老师，30周岁以下的单身，也算有房了，总价300万内，面积小一点也没关系，投资+自住，有什么推荐的吗？
楼先生：三百万左右的总价，最有想象力的板块是勾庄，但勾庄的新房，非无房户基本上都没机会。如果对区域没有限制，打开地图，用300万总价去框一下，前面提到的桃源、华丰板块，其实一点都不差，也是要什么有什么的区域，距离市中心也近。这里的楼盘，自住和投资都是合适的。
或者换一个方向，跑萧山去，也有许多不错的楼盘，萧山科技城是一个选择，办公学区一刺激，市场认可度一下子就上来了。另外南部新城也有选择，需要购物中心可以考虑融望之城，喜欢设计感可以关注樟宜翠湾，要地铁的话，彩虹天空之城也可以。另外南站附近还有一个水系住宅，是众安开发的荷源府。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付120W、人才房票、中梁沐宸院/36100
@myp
我是余杭的，有一张人才票，小孩刚刚出生，首付预算120w，想买有学区又能兼顾自住的新盘。考虑祥宸府或中梁沐宸院。祥宸府至少拱墅区，但基本无倒挂，地铁也稍微有点远；沐宸院依托未来科技城应该发展还可以吧？有点不知道怎么选择了，能帮忙分析一下吗？
楼先生：二选一的话，沐宸院更值得买，毕竟属于未来科技城核心区范围内的楼盘，限价34500元/㎡，大概率会被认定为「热点楼盘」，但你有人才房票，还是有机会把握一下。反过来讲，祥宸府相对比较好买，用上一张人才房票，有点太浪费了。当然，非热点楼盘不用限售五年，这一点也得考虑。
其实如果未来科技城的房子用得上，建议先摇一下那边的楼盘，除了沐宸院，还有金成未来科技城项目，杭州富力中心，另外未来天空之城也还有房源，可能得到明年了。所以先用人才房票拼一把吧。这段时间，未来科技城的行情又启动了，连二手房都涨疯了。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
父母房票/无房户、投资为主、总价200W
@宁静&致远
老师好，父母杭州无房户，投资为主，以后可能考虑自住，几年后行情好的话卖掉，总价200W左右，闲林和青山湖科技城，给分析下哪个更有投资价值？青山科技城的话，有没有具体楼盘推荐吗？
楼先生：短期来看，还是闲林更合适些，毕竟可以拿出「未来科技城」这张底牌。未来科技城2.0的发展趋势，对闲林、老余杭非常有利，随着未来科技城核心区的房价越涨越高，刚需必然需要外溢才能解决居住需求，而闲林紧挨着，又是相对成熟的板块，承接能力会更强。
青山科技城也是外溢的方向之一。但相比之下，青山科技城需要的时间就要长一点，新房供应量实在太大，全国投资客都集中在这里，加上没什么倒挂的二手房也在出货，所以纯投资的话，就需要耐得住寂寞。至于一定要推荐，可以重点关注未来旭辉城、中天珺府、绿地亚洲公园。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
450W、香港置地·上河公元、春月杭宁府
@knz
首套房400-450W预算，今年10月份就可以落户杭州了，不满30岁，无房，在阿里工作，未来五年自住，五年后投资卖掉，请问我该选择二手房还是新房？新房有哪些推荐？除了未来科技城还有推荐的板块吗？
楼先生：未来科技城的新房就摇不了啊，因为你不是无房户，也不是人才家庭，本来四百多万的预算，在阿里上班，可能加班多又下班晚，住在附近是最好的。但有一点需要提醒，这两个月未来科技城的二手房就别去买了，这一波行情太「妖」了，很不正常。
也不是说未来科技城的二手房都不能买。长远来讲，还是很有潜力，毕竟未来科技城发展真的强劲。只不过不建议在市场处于特别波动的时期入手，或者不要买那些明显贵的二手房。至于其它板块推荐，只能跳脱出来了，比如往申花附近、城北一带看看，比如蓝孔雀板块的春月杭宁府，在你的预算内，或者往运河新城，有金地大运河府，也有香港置地的上河公元。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
▍房价「下跌」&地铁4期猜想系列
C E N G L O U · C H I N A
◎探访杭州七大房价“下跌”板块之三：下沙沿江
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络